O registro da escritura de um imóvel não pode ser travado por exigência tributária de um negócio jurídico anterior do qual o atual comprador não participou.

Com base neste entendimento, a juíza Ana Maria Ortega Macedo, da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da comarca de Londrina (PR), afastou uma exigência cartorária e determinou o prosseguimento do registro de um imóvel.

Comprador não pode ser punido por negócio anterior de que não participou

Um comprador firmou uma escritura pública de compra e venda de um imóvel diretamente com os proprietários. O cartório, porém, condicionou o registro à apresentação de uma certidão de quitação ou de não incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A cobrança referia-se a uma cessão de direitos passada, que não havia sido registrada no cartório, mas que estava mencionada no corpo da nova escritura.

Diante do impasse, o comprador ajuizou uma suscitação de dúvida registral inversa — ação que contesta uma negativa de registro em cartório. Os advogados argumentaram que a escritura foi celebrada com os donos oficiais do imóvel e que o cliente não poderia ser penalizado por não ter recolhido um tributo relativo a um negócio no qual não teve nenhum envolvimento.

O cartório, em resposta, sustentou a legalidade da exigência, amparando-se no dever de fiscalização tributária previsto na legislação. O Ministério Público manifestou-se a favor da procedência do pedido do comprador.

Ao analisar a controvérsia, a magistrada acolheu os argumentos do comprador. A juíza explicou que o procedimento de dúvida registral, previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), serve exatamente para dirimir dissensos sobre a qualificação de títulos.

A juíza observou que essa mesma lei, em seu artigo 289, somada ao artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional, de fato impõe ao cartório o dever rigoroso de fiscalizar os tributos, mas ressaltou que essa atribuição se aplica apenas ao ato que está sendo praticado e ao seu respectivo sujeito passivo.

Verdadeiros devedores
A magistrada apontou que a jurisprudência do TJ-PR atesta que o cartório não pode transferir ao atual comprador uma obrigação tributária de um terceiro. Segundo ela, a cobrança de eventuais impostos atrasados deve ser feita pelo município diretamente contra os verdadeiros devedores.

“Ainda que, em tese, possa haver incidência de ITBI sobre cessão de direitos aquisitivos — matéria inclusive objeto do Tema 1.124 da repercussão geral do STF —, a eventual exigência do crédito tributário deve ser direcionada aos efetivos sujeitos passivos, pelas vias próprias, não podendo o registro do título translativo posterior ser obstado por obrigação tributária de terceiro”, avaliou.

A juíza ressaltou que a postura do serviço registral condicionava o direito do cidadão a um evento que fugia do escopo do documento avaliado. “Assim, a exigência formulada extrapola os limites da qualificação registral do título apresentado, impondo condicionamento relativo a negócio jurídico diverso e anterior, não submetido a registro neste momento”, concluiu.

A magistrada determinou que o cartório prossiga com a qualificação e efetive o registro da escritura pública. Ela ordenou também que o município de Londrina seja oficiado para tomar ciência da transação antiga e, se achar cabível, adotar as providências de cobrança do tributo.

O advogado Alison Gonçalves da Silva, do escritório Gonçalves Spagnolo Advogados, atuou na causa em favor do comprador.

Processo 0089622-56.2025.8.16.0014