A entrada em vigor da fase de transição da Reforma Tributária inaugura uma nova etapa para o setor de locação de imóveis no Brasil. A partir de 2026, locadores — pessoas físicas e jurídicas — passarão a cumprir novas obrigações acessórias, como a emissão de notas fiscais e o registro contábil das operações, preparando o setor para o recolhimento efetivo dos novos tributos, previsto para começar em 2027.

Pela primeira vez, a locação de imóveis será alcançada pela tributação sobre o consumo, por meio do chamado IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A legislação prevê tratamento diferenciado para o setor imobiliário, com redução de 70% sobre a alíquota básica estimada da Reforma Tributária, hoje projetada em 26,5%. Na prática, a carga tributária final deve chegar a aproximadamente 7,95% quando o novo modelo estiver plenamente implementado.

Enquadramento depende do perfil do contribuinte

Nem todos os locadores estarão automaticamente sujeitos ao recolhimento regular dos tributos. O enquadramento dependerá do perfil do contribuinte. De acordo com a nova regra, quem ultrapassar, no ano-calendário anterior, o valor de referência de R$ 240 mil em receitas de aluguel e possuir mais de três imóveis locados será considerado contribuinte regular.

Além disso, deve ser observado o faturamento mensal de suas locações. Caso a receita com aluguéis ultrapasse R$ 48 mil em um único mês, o enquadramento poderá ser alterado já no mês subsequente, exigindo atenção constante por parte dos proprietários.

Emissão de notas fiscais será obrigatória

Embora o recolhimento dos tributos sobre a locação de imóveis só comece em 2027, o ano de 2026 será marcado por uma etapa preparatória obrigatória. Pela primeira vez, contribuintes enquadrados como regulares deverão emitir nota fiscal ou documento fiscal equivalente nas locações residenciais e comerciais, com o preenchimento dos campos relativos à CBS e ao IBS.

Para essa fase inicial, resultando em percentuais de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, aplicando-se a redução de 70%. O objetivo é permitir a adaptação dos sistemas fiscais, a consolidação da base de dados e o teste operacional do novo modelo de tributação.

Um ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, publicado em dezembro de 2025, estabeleceu que essa obrigação será exigida a partir do primeiro dia útil do quarto mês subsequente à publicação da regulamentação comum da CBS e do IBS, ocorrida em 13 de janeiro de 2026. Na prática, a exigência passa a valer a partir de maio de 2026, sem ocorrer a aplicação de penalidades nesse período inicial.

Conheça as regras de transição

Para mitigar o impacto da nova tributação, a Reforma Tributária instituiu uma regra de transição que permite a aplicação de uma alíquota reduzida de 3,65% para contratos de locação formalizados até 31 de dezembro de 2025.

No caso dos imóveis residenciais, o benefício será válido até o término do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que a formalização seja comprovada por reconhecimento de firma, assinatura eletrônica válida ou outro meio legalmente aceito.

Já para imóveis comerciais e não residenciais, a alíquota reduzida será mantida até o encerramento do contrato, desde que o documento tenha sido registrado em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até a data-limite.

Somente contratos comprovadamente anteriores a 16 de janeiro de 2025 e registrados até 31 de dezembro de 2025 terão direito à alíquota reduzida. Quem não se organizou a tempo não poderá usufruir do benefício e enfrentará uma carga tributária maior ao longo da transição.

Planejamento financeiro é fundamental

Embora não haja pagamento de tributos em 2026, especialistas alertam que o planejamento financeiro deve começar imediatamente. O impacto da nova tributação poderá exigir revisão de contratos, análise de rentabilidade e, em alguns casos, renegociação dos valores de aluguel.

A emissão de notas fiscais e os registros contábeis antecipam uma mudança estrutural. O locador que se planejar agora terá mais segurança para absorver o impacto financeiro quando o recolhimento começar.

Cadastro Imobiliário Brasileiro

Outra mudança relevante trazida pela Reforma Tributária é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centralizará informações de imóveis urbanos e rurais. Dados enviados por cartórios, prefeituras e outros entes públicos serão consolidados e atualizados com base em valores de mercado definidos por critérios técnicos de avaliação.

A medida tende a reduzir a informalidade e limitar práticas de subavaliação patrimonial, além de impactar o cálculo de ganho de capital em futuras alienações. Para facilitar a adaptação, o governo permitirá a atualização voluntária dos valores declarados mediante o pagamento de uma alíquota reduzida, opção que pode ser atrativa para proprietários de imóveis adquiridos há muitos anos.

Regularização passa a ser estratégica

Diante do novo cenário, a orientação é clara: organizar contratos, manter registros formais e estruturar controles contábeis deixou de ser apenas uma boa prática e passou a ser uma exigência estratégica.

A Reforma Tributária muda profundamente a relação do Fisco com a locação de imóveis. Quem tratar esse momento como estratégico terá vantagem competitiva; quem ignorar, pagará mais caro no futuro.